این نکته در مورد املاک و مستغلات فوق العاده توصیه وحشتناکی است

همه ما آن را شنیده ایم اگر به دنبال خرید هستید ، همیشه باید به دنبال بدترین خانه در بهترین محله باشید. اما آیا بسیاری از ما تا به حال در مورد آن حکمت متعارف س stoppedال نکرده ایم؟ زمانی که یکی از خانه های ارزان قیمت را در محله ای خریداری کردم که بسیاری از مردم از آن اجتناب می کردند (و از سرخوردگی ابدی من که رانندگان Uber به میهمانان Airbnb من می گویند که باید از آنها اجتناب کنند) ، من فکر می کردم که در حال کنار آمدن قرارداد هستم - اما آیا این واقعیت دارد؟

نویسندگان بحث زیلو: قوانین جدید املاک ، اسپنسر راسکوف و استن همفریس ، با آن دستور قدیمی املاک و مستغلات مقابله کردند. و حدس بزنید: این در واقع توصیه وحشتناکی است!

من کتاب آنها را می خوانم تا مجبور نباشید (اگرچه کتاب خوبی است!) ، و با آنها صحبت کردم زیلو آرون ترازاس ، اقتصاددان ارشد ، که تحقیقات و یافته های خود را در اختیار من قرار داد. (اجازه دهید این را با گفتن اینکه من متخصص املاک نیستم و در اینترنت بازی نمی کنم مقدمه کنم. آنچه را که آموخته ام و تجربه خودم را در اینجا به اشتراک می گذارم. ممکن است مسافت پیموده شده شما متفاوت باشد.)

بنابراین ، s باید آیا بدترین خانه را در بهترین محله می خرید؟

پاسخ کوتاه: خیر

به نظر می رسد این ضرب المثل در عشق ما به یک معامله ریشه دارد. Terrazas می گوید همه به دنبال یک معامله هستند ، و اگر به گذشته نگاه کنید این حس وجود داشت که ارزان ترین خانه در محله خوب یک معامله خوب بود ... این یک ورودی پشتی به یک منطقه پرجنب و جوش بود. و مطمئناً ، او اذعان می کند ، اگر می خواهید با افراد ثروتمند آرنج بزنید ، یا دسترسی به امکانات رفاهی ثروتمندتر مانند پارک ها و مدارس از تمایل شما برای افزایش ارزش خانه شما بیشتر است ، ممکن است به شما این امکان را بدهد که یک خانه ارزان در یک محله خوب بخرید. به

با این حال ، اگر می خواهید ارزش خانه شما در سالهای آینده به شهرت برسد ، داده های آنها می گوید این راهی نیست.

مربوط: 7 چیزی که ای کاش قبل از خرید Fixer-Upper می دانستم

آنها از کجا می دانند؟

Terrazas توضیح داد که Zillow توسط تعدادی از افراد متخصص در زمینه شکار خانه تأسیس شد که از دسترسی نداشتن به داده های مسکن ناامید شده بودند. و آیا آنها تا به حال دست روی داده ها دارند؟ بنابراین آنها وارد آن شدند.

Terrazas می گوید ، آنها بر اساس قیمت تمام محله های یک منطقه مترو در سراسر کشور را رتبه بندی کردند ، سپس ده درصد پایین خانه ها را گرفتند و آنها را با روند کلی در محله های مربوطه مقایسه کردند.

کتاب آن را تجزیه می کند:

اگر این ضرب المثل درست باشد ، 10 درصد پایین خانه ها باید عملکرد بهتری نسبت به خانه های گران قیمت در محله خود داشته باشند. قدردانی سریعتر نشان می دهد که خرید ارزان ترین خانه در بهترین محله یک استراتژی است که واقعاً نتیجه می دهد.

اما - افسوس - اینطور نیست. در عوض ، ما دریافتیم که به ندرت 10 درصد پایین از 90 درصد بالای خانه ها در کدپستی بهتر عمل می کند

Terrazas می گوید آنچه اتفاق افتاده این است که 10 درصد پایین فقط در راستای سایرین در همسایگی قدردانی شده است. خوب ، خوب یا بد نیست.

او می گوید ، وقتی شما این محله های گران قیمت را با سایر محله های مترو مقایسه می کنید ، می آید. آن مناطق گران قیمت تمایل دارند که به طور کلی مترو را کم کار کنند.

یا همانطور که کتاب می گوید ،

خرید بدترین خانه در بهترین محله در واقع می تواند نتیجه معکوس داشته باشد. دلیل این امر این است که هرچه یک محله نسبت به کلان شهر بزرگتر ثروتمندتر باشد ، خانه های 10 درصد پایین تر تمایل به عملکرد دارند. به طور خلاصه ، هرچه محله زیبا تر باشد ، افسانه بزرگتر است!

(اعتبار تصویر: عدالت درغ)

دیدن 1111 به چه معناست

توصیه بهتری وجود دارد:

در اینجا می خواهید بدانید که اگر می خواهید خانه ای با سرعت بیشتری افزایش یابد ، باید چه کار کنید: این ضرب المثل قدیمی را اصلاح کنید و ارزان ترین خانه را در گرمترین محله بخرید ، جایی که کتاب می گوید:

... ارزش خانه ها حتی سریعتر از خانه های محله برتر است. بار دیگر ، در واقع یک استراتژی املاک بهتر برای خرید خانه خارج از محله برتر است. ... بنابراین ، اگر خریدار خانه ای باهوش هستید ، ممکن است بخواهید به یکی از محله های کمتر توسعه یافته اطراف آن قسمت عالی شهر بروید. با خیال راحت می توانید شرط ببندید که به مرور زمان هم از ارزش خانه بالاتر برخوردار خواهید شد و هم از محله ای با بسیاری از ویژگی های مشابه که قبلاً مجبور بودید برای آن سفر کنید ، لذت خواهید برد. به طور خلاصه ، اگر کمی صبر داشته باشید ، می توانید منتظر بمانید تا سردی به شما برسد.

اما چه چیزی باعث ایجاد یک محله گرم می شود؟ از نظر ریاضی ، جایی است که از لحاظ تاریخی ، ارزش خانه پایین تر از کل مترو است ، اما در پنج سال گذشته شاهد افزایش بیش از حد متوسط ​​مترو بوده ایم. و چگونه این اطلاعات را پیدا می کنید؟ Terrazas می گوید که مکان آشکار Zillow است (او است اقتصاددان ارشد آنها) ، اما همچنین می توانید با متخصصان املاک محلی صحبت کنید.

اگر برای شما مهم نیست که صفحات گسترده را مرور کنید ، همه چیز تمام شده است zillow.com/data به من اطلاعات محله خود را با کمک Terrazas پیدا کردم. (من اینجا نویسنده هستم ، نه آمارشناس!)

• اولین گزینه در صفحه نوع داده است - ZHVI (که فهرست ارزش خانه Zillow است) را از منوی کشویی انتخاب کنید.
• بعد جغرافیا است - محله را اینجا انتخاب کنید.
• صفحه گسترده غول پیکر هر محله در ایالات متحده را بارگیری کرده و منطقه مترو خود را فیلتر کنید (در اینجا به برخی از مهارت های Excel نیاز دارید).
• ما ستون 5 ساله را صفر می کنیم و به دنبال عددی هستیم که بالاتر از میانگین منطقه مترو (نیمه راه) باشد. برای خوشحالی من ، مال من در یک سوم بالا ، بسیار بالاتر از حد متوسط ​​، و فاصله چندانی با محله قبلی من نداشت.

البته شما باید به اندازه کافی زود در محله داغ باشید تا بتوانید یک معامله را انجام دهید ، بنابراین اینجاست که علم (یا هنر؟) دشوار در تشخیص آنچه در آینده داغ خواهد شد وارد می شود.

مربوط: 20 سionsالی که باید از صاحبخانه خود بپرسید

Terrazas می گوید ، اثر هاله را در نظر بگیرید و به دنبال محله هایی با قیمت پایین تر در مجاورت مناطق گرم باشید. آن قهوه خانه ها و گالری ها و موارد دیگر با افزایش قیمتها در مناطق مقرون به صرفه شروع به سرایت می کنند. (من می توانم در این مورد تضمین کنم-ما خانه قدیمی خود را در محله ای فروختیم که کاملاً شگفت زده شده بود و به مرکز شهر نزدیک شدیم و در حال حاضر ، در هر فوت مربع بسیار مقرون به صرفه تر ، و رستوران ها شروع به آمدن کرده اند. .) نزدیکی به مرکز شهر نیز مهم است ، اما یافته های جالب دیگری نیز وجود دارد.

معنی عدد 111

کتاب می گوید هیپسترها را فراموش کنید. مهمتر از همه ، بزرگترین شاخص برای محله ای که روزی از ارزش بالایی برخوردار خواهد بود ، سن موجودی مسکن آن است. هرچه میانگین خانه قدیمی تر باشد ، محتمل بیشتری محترم خواهد بود.

چی چرا؟ این جایی است که من واقعاً هیجان زده می شوم ، اینجا در خانه 1890 خود نشسته ام. Terrazas توضیح می دهد که خانه های قدیمی تر به سرمایه گذاری بیشتری نیاز دارند (می توانید مجدداً بگویید!) و به همین دلیل مقرون به صرفه تر هستند. این فرصتی است که به سرمایه گذاری نیاز دارد ، اما در بلندمدت نتیجه می دهد. (به گفته وی ، ممکن است آنها معامله قبلی نباشند ، زیرا او می گوید این روزها قیمت بالایی به همان اندازه تخفیف نمی خورد.)

همین امر می تواند در مورد محله هایی با جمعیت بیشتر اجاره نشین صادق باشد. او می گوید که صاحبان این خانه ها لزوماً روی این خانه ها سرمایه گذاری نمی کنند یا از آنها نگهداری نمی کنند ، بنابراین به احتمال زیاد هنگامی که برای فروش می آیند ، یک مبلمان ثابت مقرون به صرفه پیدا خواهید کرد.

به گفته این متخصصان ، اگر بازگشتی عالی همان چیزی است که به دنبال آن هستید ، خرد معمولی را فراموش کنید. ارزان ترین خانه در بهترین محله راهی برای رفتن نیست. در عوض ، ارزان ترین خانه را در گرمترین محله بخرید - و با جستجوی در محله ای قدیمی و نزدیک به محل کار شروع کنید.

ویرایش مجدد از پستی که در ابتدا در 2.22.2018 منتشر شد-LS

بیشتر بخوانید: آیا Gentrifiers می تواند به مبارزه با Gentrification کمک کند؟ شاید نه ، اما شما هنوز هم باید امتحان کنید

دانا مک ماهان

مشارکت کننده

دانا مک ماهان ، نویسنده مستقل ، ماجراجوی مزمن ، یادگیرنده سریال و علاقمند به ویسکی است که در لوئیزویل ، کنتاکی زندگی می کند.