تصور کنید خانه ای پیدا کرده اید که کاملاً دوستش دارید (یا حداقل پتانسیل زیادی در آن مشاهده می کنید). حالا: اگر می توانستید آنجا زندگی کنید ، اما به جای صرفه جویی پس انداز خود ، هر ماه بخشی از مبلغ اضافی اجاره خود را به عنوان پیش پرداخت پرداخت می کنید. به نظر می رسد یک رویا است ، درست است؟ به احتمال زیاد بله - مخصوصاً اگر فریلنسر هستید ، داشته باشید بنابراین اعتبار ، یا نسبت بدهی به درآمد بالا (آن وام های لعنتی دانشجویی!) ، یا به سادگی نمی توانید هر ماه پول نقد کافی را کنار بگذارید تا بتوانید پیش پرداخت کنید.
خوب ، این وضعیت فقط چیزهای رویاها نیست-نوعی قرارداد است که به عنوان اجاره به مالکیت شناخته می شود. اما مانند بسیاری از سناریوهای بسیار خوب که ممکن است واقعی باشند ، باید سهم نسبتاً خوبی از خطرات را در نظر گرفت. موارد زیر باید قبل از امضاء بدانید:
اجاره بها برای خود چیست؟
این اجاره نامه های نوع تک شاخ چیزهای زیادی نامیده می شوند ، اما معمولاً از اجاره بها برای مالکیت ، قرارداد خرید اجاره نامه ، قرارداد خرید اجاره یا گزینه اجاره به خرید استفاده می شود. در اجاره به اجاره ، مستاجر موافقت می کند که یک واحد یا خانه را از صاحبخانه اجاره کند. هر ماه ، صاحبخانه قسمتی از پرداخت ماهانه را به صندوق مستاجر در خانه اختصاص می دهد. قیمت توافق شده در طول مدت اجاره ثابت می ماند. معمولاً ، هنگامی که مستاجر حقوق کافی را در خانه برای واجد شرایط بودن برای وام مسکن پرداخت می کند ، مستأجر اختیار خرید از صاحبخانه را دارد.
به عنوان مثال ، مستاجر ممکن است قرارداد خرید اجاره خانه 150،000 دلاری را امضا کند. صاحبخانه از آنها می خواهد 500 دلار پیش پرداخت کنند و ماهانه 1200 دلار بپردازند - 200 دلار از این مبلغ به پیش پرداخت اختصاص می یابد. پس از دو سال ، مستاجر 4800 دلار پیش پرداخت یا 3.2 درصد از ارزش ملک را پرداخت کرده اند - به اندازه کافی برای پرداخت پیش پرداخت وام مسکن FHA به اگر آنها این را انتخاب کرده اند (به یاد داشته باشید ، این گزینه خرید است) ، مستأجر می تواند وام مسکن را تضمین کرده و مراحل استاندارد خرید خانه را دنبال کند.
اگرچه این یک تنظیم عالی به نظر می رسد ، اما اجاره بها برای مالکیت همیشه چندان جادویی نیست.
برای اولین بار ، آنها می توانند گران باشند. مالکان ممکن است برای اطمینان از اختیار خرید ، هزینه های اولیه غیرقابل استرداد (معروف به حق بیمه اختیاری) را درخواست کنند. آنها می توانند به اندازه پیش پرداخت هزینه داشته باشند - اگر نه بیشتر. این استاندارد معمولاً 5 درصد است ، اما می توان بین طرفین مذاکره کرد. علاوه بر این ، اگر مستاجر تصمیم بگیرد که در پایان قرارداد خرید نکند ، هیچ یک از پولهای ذخیره شده را پس نمی گیرد.
همچنین لازم به ذکر است که اجاره بها برای مالکیت مشابه به نظر می رسد ، اما با قرارداد تنظیم سند (که خطرات خاص خود را دارد) بسیار متفاوت است. قرارداد سندها خانه هایی هستند که از فروشنده تأمین می شوند و در آن خریدار در مدت زمان طولانی اقساط ماهانه با سود بالا به فروشنده بازپرداخت می کند. در این شرایط مستأجر مسئول تمام تعمیرات و معمولاً مالیات و بیمه نیز می باشد.
در اجاره به مالک ، مستأجر معمولاً در طول مدت اجاره تحت قانون مستأجر قرار می گیرد و هیچ مسئولیتی در قبال نگهداری و تعمیرات ندارد. با این حال ، این امر می تواند از ایالتی به ایالت دیگر متفاوت باشد - و صاحبخانه شما ممکن است سعی کند از شما این حقوق را امضا کند (هر چند ، دوباره ، قانونی بودن این امر در ایالت های مختلف متفاوت است).
منظور از 11 چیست
برخی از خطرات اجاره بها برای خود چیست؟
از آنجا که مالکیت خانه برای بیشتر آمریکایی ها دور از دسترس است ، اجاره بها برای مالکیت محبوبیت بیشتری پیدا می کند. در حال حاضر برخی از شرکت های وال استریت با بودجه خوب هستند که این کار را انجام می دهند پیشنهاد برنامه های شفاف اجاره به خود برای خانه های بازسازی شده و گران قیمت. علاوه بر این ، آنها در فروش همتا به همتا رایج هستند ، مانند اگر یک دوست خانوادگی بخواهد اموال خود را به شما بفروشد ، اما شما هنوز تأمین مالی کامل ندارید. با این حال ، به گفته نیکول مونتیچلی ، مشاور املاک در BEX Realty در فلوریدا ، قرارداد استاندارد اجاره به مالکیت تقریباً همیشه با توجه به منافع فروشنده نوشته می شود-این بدان معناست که هنگام وارد شدن به عنوان مستاجر ، شما باید تلاش خود را برای کاهش خطر انجام دهید.
به عنوان مثال ، صاحبخانه/فروشندگان ممکن است سعی کنند تمام تعمیرات و تعمیرات بر عهده مستاجر باشد (این امر در بسیاری از ایالت ها بر خلاف قوانین مستاجر است ، بنابراین با وکیل خود مشورت کنید!) یا در قرارداد ممکن است بیان شود که یک دیر پرداخت باطل کننده توافقنامه است. به این بدان معناست که مستاجر هر پولی را که قبلاً پرداخته است و همچنین پولی که برای بازسازی و تعمیر ملک گذاشته اند از دست می دهد.
و از آنجا که اجاره بها برای افرادی جذاب است که در غیر این صورت از گزینه های سنتی خرید خانه خارج شده اند ، بازار مستعد کلاهبرداری است. مونتیچلی می گوید ، به عنوان مثال ، فلوریدا شاهد افزایش کلاهبرداری های مربوط به اجاره بها در هنگام سقوط بازار مسکن در اواسط دهه 2000 بود. موارد زیادی وجود داشت که مستاجران پرداخت های ماهانه خود را انجام می دادند ، تعمیرات را تکمیل می کردند و حتی خانه را ارتقا می دادند در حالی که صاحبان ملک پرداخت های خود را به جیب می زدند. سپس مالکان پرداخت وام مسکن را متوقف می کنند و وقتی بانک ها برای بازپس گیری ملک می آیند ، مستأجرها خود را بالا و خشک می بینند. یک 2016 تحقیقات نیویورک تایمز نشان داد که این کلاهبرداری ها دوباره در حال افزایش است.
اگر فرصتی برای اجاره پیدا کردید ، مراقب برخی از این پرچم های قرمز باشید:
- اگر خانه در وضعیت بدی قرار داشته باشد ، ممکن است نشان دهد که مورد غفلت قرار گرفته است ، قبلاً مسدود شده است یا در حال بازپس گیری توسط بانک است.
- مراقب صاحبخانه ای باشید که شما را از انجام بازرسی و ارزیابی مستقل منصرف می کند.
- هلدن لوئیس ، متخصص خانه در NerdWallet ، می گوید.
- Shaolaine Loving ، وکیل در Loving Law LTD به این گزارش همچنین شامل هرگونه حق توقیف یا قضاوت دیگری است که باید قبل از مالکیت پرداخت شود (و احتمالاً صاحبخانه از شما می خواهد هزینه آنها را بپردازید).
با این حال ، حتی اگر همه این موارد به طور کامل روشن شود ، مهم است بدانید که هنوز در وضعیت متزلزل قرار دارید-در چیزی سرمایه گذاری می کنید که کنترل کمی بر آن دارید.
به عنوان مثال ، اگرچه ممکن است هنگام امضای قرارداد اجاره ، هیچ گونه حق دیگری علیه مالکیت وجود نداشته باشد ، اما مالک ممکن است مقداری از آن را اضافه کرده باشد. تعیین اینکه آیا چنین است و تلاش برای محافظت از خود در برابر آن همه هزینه اضافی برای شما دارد. این می تواند هزینه واقعی خرید خانه از طریق اجاره بها را بسیار بیشتر از خریدهای سنتی کند.
علاوه بر این ، اگرچه شما حق قانونی را برای پولی که سرمایه گذاری کرده اید دارید ، اما دریافت مواردی که در موارد شدید به شما بدهکار است ممکن است بسیار گران باشد: مالک همچنان می تواند در تعهدات وام مسکن خود کوتاهی کند و خانه را در مقابل سلب مالکیت از دست بدهد. [این] شما را مجبور می کند که برای هرگونه راه حلی علیه فروشنده دعوا کنید.
قبل از امضا در خط نقطه چه باید کرد
اگر تصمیم گرفته اید که اجاره به خودی برای شما مناسب است یا عاشق اجاره ای شده اید که گزینه خرید دارد ، قدم بعدی شما باید این باشد که با وکیل خود تماس بگیرید. همانطور که قبلاً نیز بیان شد ، ایالت ها و مناطق مختلف قوانین مربوط به اجاره به خود را دارند ، بنابراین اطمینان حاصل کنید که وکیل شما در مورد جایی که به دنبال امضای قرارداد اجاره هستید مطلع است.
مونتیچلی به مشتریان خود توصیه می کند که از اجاره بها اجاره نشوند ، اما اگر مشتریانش تصمیم بگیرند از این مسیر استفاده کنند ، او همیشه به آنها توصیه می کند که یک وکیل قرارداد را بازبینی کرده و آن را بازنویسی کند تا برای مستاجر مطلوب تر باشد و کاهش دهد. خطر. به عنوان مثال ، مستاجران می توانند مطمئن شوند که برای ارتقاء و بازسازی هایی که در آن سرمایه گذاری می کنند ، دو برابر نمی پردازند و نمی توان قیمت خرید را در زمان خرید افزایش داد. اگر فروشنده مذاکره مجدد نمی کند ، آن را به عنوان یک علامت هشدار دهنده در نظر بگیرید.
هنگامی که همه چیز را از وکیل خود دریافت کردید ، سپس با یک وام دهنده صحبت کنید:
عدد 999 به چه معناست
لوئیس می گوید: درخواست کنید که دارای پیش شرط باشید و قرارداد را به افسر وام نشان دهید. یک افسر وام اطلاعات مالی شما را می گیرد و به شما اطلاع می دهد که آیا در مسیر دریافت وام مسکن در چند سال آینده هستید. آنها همچنین اطمینان حاصل می کنند که مبلغ پرداختی اجاره شما به صورت پیش پرداخت افزایش پیدا می کند تا زمان آن فرا برسد.
و البته ، اگر اجاره به مالکیت شما بسیار خطرناک به نظر برسد ، اما شما دوست دارید که پس انداز پیش پرداخت خود را با اجاره خود همراه کنید ، همیشه این گزینه وجود دارد که به مکان ارزان تری بروید اما مبلغ یکسان را به عنوان اجاره پرداخت کنید (یعنی ، اجاره ارزان تر به صاحبخانه شما و قسمت باقیمانده به حساب پس انداز شما).
