وقتی شوهرم و من تصمیم گرفتیم برای خرید خانه از دنور به ایندیاناپولیس نقل مکان کنیم ، می دانستیم که این روند متزلزل کننده خواهد بود. تنها چیزهایی که درباره فرایند خرید خانه می دانستیم تماشای HGTV یا صحبت با دوستان و خانواده ای بود که قبلاً این کار را انجام داده بودند. ما تصمیم گرفتیم با ذهن باز و رویکرد محتاطانه وارد آن شویم.
اولین تصمیم عمده ای که با آن روبرو شدیم این بود که تصمیم بگیریم کدام نوع وام مسکن برای ما بهتر است: اداره مسکن فدرال (FHA) یا معمولی. ما یک ایده کلی در مورد تفاوت این وام ها داشتیم ، اما برای بررسی اینکه کدام گزینه مناسب نیازهای ما در حال حاضر و مدت زمان وام ما است ، کمی تحقیق عمیق انجام شد. در اینجا چگونه تصمیم خود را گرفته ایم:
وام FHA چیست؟
اول ، اجازه دهید تفاوت بین دو نوع وام را بیان کنیم: وام FHA وام مسکن است که توسط دولت فدرال حمایت می شود و توسط وام دهنده شخص ثالث ارائه می شود. اساساً ، این بدان معناست که در صورت عدم توانایی پرداخت وام به دولت ، وام دهنده پرداخت می شود - اما اگر در وام خود کوتاهی کنید ، همچنان با سلب حق مالکیت مواجه خواهید شد. به دلیل این پشتوانه ، وام دهندگان نسبت به دادن وام کمی نرم تر هستند ، به این معنی که نمرات اعتباری پایین تری را قبول خواهند کرد (وام های FHA دارای حداقل امتیاز اعتباری 500 ، در حالی که وام های معمولی معمولاً در دهه 600 نیاز به امتیاز دارند) و پیش پرداخت ( استاندارد 3.5 درصد است).
11 11 11 11 11
وام های FHA همچنین همیشه نیاز به حق بیمه وام مسکن (MIP) دارند ، که هزینه ای است که برای وام مسکن شما پرداخت می شود و برای کل مدت وام پرداخت می کنید. MIP شما بین 0.45 تا 1.05 درصد از ارزش وام مسکن شما متفاوت است-بسته به میزان وام گرفته شده ، نسبت وام به ارزش و مدت وام شما. تنها دو راه برای خلاص شدن از شر MIP وجود دارد: روش اول در نهایت تأمین مجدد وام به یک وام معمولی است. مورد دوم ، کاهش 10 درصدی در ابتدا است ، که به شما امکان می دهد پس از 11 سال پرداخت ، MIP را کنار بگذارید. شما همچنین یکبار بیمه 1.75 درصد وام را در هنگام بسته شدن پرداخت می کنید. به دلیل همه این هزینه های اضافه بر ارزش وام ، وام FHA می تواند گرانتر از وام های معمولی باشد - حتی اگر در برخی از سناریوها ، وام های FHA نرخ پایین تری نسبت به وام های معمولی دارند. به طور کلی ، وام های FHA تمایل دارند که چمدان بیشتری به آنها متصل شود - حتی اگر دریافت آنها در ابتدا آسان تر باشد.
وام معمولی چیست؟
اما به هر حال وام های معمولی چیست؟ این وام ها همچنین به عنوان وام منطبق شناخته می شوند ، که توسط دولت حمایت نمی شوند. به همین دلیل ، وام دهندگان سعی می کنند تا آنجا که ممکن است خطر نکول وام گیرنده خود را کاهش دهند - چیزی که شما باید هزینه آن را بپردازید. این بدان معناست که وام های معمولی معمولاً نسبت به وام های FHA دارای نرخ بهره کمی بالاتر و الزامات تصویب سخت تر هستند. اگرچه برخی از وام دهندگان تنها 3 درصد کاهش می دهند - هر چیزی که زیر 20 درصد باشد شما را ملزم به پرداخت بیمه وام مسکن خصوصی (PMI) می کند. این هزینه ماهانه تا رسیدن به 78 درصد از حقوق صاحبان خانه مورد نیاز است ، اما معمولاً تا زمانی که به 80 درصد نرسید ، از پرداخت ماهانه شما کاسته نمی شود.
چگونه انتخاب کردیم
دغدغه اصلی ما در انتخاب بین وام مسکن این بود که ما نمی خواهیم بیش از ماهانه پول خرج کنیم - حتی اگر تفاوت کمی باشد. هزینه ها و هزینه های کوچک در طول زمان افزایش می یابد و با تمام هزینه های جدیدی که با آن روبرو بودیم - تعمیرات ، مبلمان ، نقاشی و غیره - ما باید بودجه خود را تا حد ممکن محدود نگه داریم.
به گفته کارگزار وام مسکن ما ، ما 30 دلار بیشتر در ماه با وام FHA در مقایسه با وام معمولی پرداخت می کنیم. کارگزار ما تخمین زده است که ما 10 هزار دلار هزینه و هزینه های کوچک در طول مدت وام پرداخت خواهیم کرد.
اگر با وام FHA رفتیم ، در نهایت مجبور به تأمین مالی مجدد می شویم تا MIP را کنار بگذاریم. در حال حاضر ، نرخ ها پایین هستند و فقط در حال افزایش هستند ، بنابراین به نظر می رسید اگر ما دوباره تأمین مالی می کردیم ، نتوانستیم نرخ های پایین فعلی را بدست آوریم.
12 12 چیست
با هر کارشناس وام مسکن که با او صحبت کردم ، گفت که اگر می توانیم تأیید شده و هزینه آن را بپذیریم ، باید از روشهای معمولی استفاده کنیم - و ما می توانیم ، همینطور هم شد.
چرا ممکن است وام FHA را انتخاب کنید
با این حال ، برای صاحبان خانه هایی که پول اولیه یا امتیازات اعتباری عالی ندارند ، وام FHA گزینه خوبی است زیرا آنها کوچکترین پیش پرداخت ممکن را قبول می کنند. در یک خانه 200،000 دلاری ، حداقل پیش پرداخت 3.5 درصد وام FHA 7000 دلار خواهد بود. برای وام معمولی با 5 درصد کاهش ، این مبلغ 10000 دلار خواهد بود. این تفاوت 3000 دلاری پول نقد در صورتی که قصد مهاجرت به خارج از کشور ، خرید مبلمان جدید یا برنامه ریزی برای بازسازی خانه را دارید ، می تواند معامله کننده باشد.
و اگر در شهری با هزینه زندگی بالا زندگی می کنید که املاک و مستغلات به سرعت در آن می روند ، ممکن است تصمیم بگیرید که بهتر است به جای اینکه منتظر بمانید تا یک وام معمولی پس انداز کنید ، با وام FHA خرید کنید.
اما این تصمیم نباید تنها با شما باشد- شما باید با یک متخصص وام مسکن (مانند یک وام یا یک کارگزار وام مسکن) مشورت کنید تا مطمئن شوید که وام مسکن شما با اهداف کوتاه مدت و بلند مدت شما مطابقت دارد.
911 به چه معناست
