خرید خانه کار کوچکی نیست. تصمیمات عظیمی برای اتخاذ وجود دارد: آیا به دنبال کلید کلیدی هستید یا قسمت ثابت کننده؟ آیا رفت و آمد بیشتر ارزش پس انداز دارد؟ تعداد بی شماری نیز وجود دارد: تسهیلات با نرخ ثابت چگونه با نرخ قابل تنظیم مقایسه می شود؟ در واقع چقدر می خواهید بابت این خانه 200 هزار دلاری هزینه کنید؟ و وقتی همه اینها را فهمیدید ، به احتمال زیاد با برخی اصطلاحات جدید برای رمزگشایی برخورد خواهید کرد.
یکی از رایج ترین اصطلاحاتی که ممکن است در طول جستجو با آن روبرو شوید ، چیزی است که منسوخ شدن عملکردی نامیده می شود. به عنوان مثال ، مسکن شما ممکن است به خانه ای با کیفیت عالی منسوخ شده و قیمت کمتری داشته باشد. شما می دانید منظور از عملکرد چیست و می دانید که منسوخ به چه معناست ، اما برای شما ، خریدار خانه و فروشنده احتمالی آینده چه معنایی دارد؟ در اینجا ، همه آنچه باید بدانید ، از جمله خرید خانه منسوخ از نظر عملکرد برای شما منطقی است.
منسوخ شدن عملکردی چیست؟
اصطلاح منسوخ شدن عملکردی بسته به صنعت کاربردهای مختلفی دارد ، اما در املاک و مستغلات به از دست دادن ارزش دارایی به دلیل سبک ، فضا یا ویژگی طراحی خاص اشاره دارد. اساساً ، خانه های منسوخ شده از نظر عملکردی یا در مقایسه با دیگر خانه های موجود در منطقه یا بازار چیزی بسیار زیاد یا بسیار کم دارند.
به عنوان مثال ، فرض کنید شما به خانه ای قدیمی با دو اتاق خواب و یک حمام در محله ای پر از خانه های جدید نگاه می کنید که دارای سه اتاق خواب و حمام دو نفره است. خانه ای که به آن نگاه می کنید از نظر عملکردی منسوخ تلقی می شود زیرا اگرچه هنوز می توانید در خانه زندگی کنید ، اما اکثر مردم نمی خواهند زیرا می توانند خانه ای با کیفیت بالاتر در آن منطقه تنها با حق بیمه کمی دریافت کنند. به این نوع منسوخ شدن عملکردی می گویند کمبود زیرا ویژگی یا عاملی وجود دارد که باعث می شود خانه نسبت به سایر خانه های نزدیک کمبود داشته باشد.
منسوخ شدن عملکردی می تواند برعکس نیز کار کند. یک خانه بزرگ و جدید در محله ای از خانه های کوچک و قدیمی نیز به دلیل کیفیت بالا نسبت به بقیه محله از نظر عملکرد منسوخ تلقی می شود. این نوع نامیده می شود فوق العاده (همچنین به عنوان بهبود بیش از حد نامیده می شود) از آنجا که ارزش ملک پایین در محله به این معنی است که مردم نمی خواهند بهای کامل این ویژگی ها را بپردازند.
منسوخ شدن عملکردی علاوه بر خانه و مکان کلی ، می تواند به ویژگی های طراحی فردی نیز اشاره کند. به عنوان مثال ، اگر صاحب خانه تمام رنگ کابینت را به رنگ سبز زیتون رنگ آمیزی کند یا در حیاط جلویی استخر بسازد ، به احتمال زیاد اکثر خریداران احتمالی با این ویژگی ها خاموش می شوند و بدین ترتیب خانه از لحاظ عملکردی منسوخ می شود.
به طور خلاصه ، در حالی که خانه های منسوخ از نظر عملکردی کاملاً کاربردی هستند ، از نظر اقتصادی منسوخ می شوند. هنگام خرید یک خانه منسوخ ، کسی مجبور به مصالحه می شود ، خواه خریدار از طریق کمبود (هرگونه ارتقاء باید از جیب خود خارج شود) یا فروشنده از طریق سوپر شایستگی (اغلب برای به دست آوردن قیمت فروش مجبور به مصالحه می شوند. از بازار خارج می شود)
ارزیابی منسوخ شدن عملکردی
وقتی صحبت از ارزیابی خانه منسوخ از نظر عملکرد می شود ، یک عامل اصلی را باید در نظر گرفت: آیا منسوخ شدن قابل درمان است یا لاعلاج؟ به عبارت دیگر ، آیا می توان منسوخ شدن عملکردی را به راحتی برطرف کرد؟
منسوخ شدن غیرقابل درمان زمانی اتفاق می افتد که رفع مشکل هزینه بیشتری داشته باشد ، از نظر افزایش ارزش ملک ارزش آن را خواهد داشت. به عنوان مثال ، اگر خانه ای در مقایسه با بقیه محله بسیار کوچک و قدیمی است ، آن را غیر قابل درمان می دانند زیرا برای افزایش ارزش آن نیاز به بازسازی های سنگین است (و ممکن است هزینه ای بیش از پولی که به خانه باز می گردانند داشته باشد. هنگام فروش مجدد)
از سوی دیگر، منسوخ شدن قابل درمان زمانی اتفاق می افتد که هزینه تعمیر چیزی هم آسان باشد و هم از نظر مالی منطقی باشد. از خود بپرسید: آیا ارزش زحمت را دارد؟ اگر این کابینت آشپزخانه سبز زیتونی است که خریداران را از بین می برد ، یک قوطی رنگ سفید ساده بیش از هزینه آن ارزش دارد.
در حالی که به نظر می رسد یک خانه منسوخ از نظر عملکرد دارای عوارضی است ، اما به یاد داشته باشید ، ممکن است به نفع شما باشد که به آن دومین نگاه را انجام دهید. اگر آن خانه با تنها یک حمام یا چیدمان کمتر از ایده آل ، شما را به محله رویایی خود می رساند بدون این که بودجه خود را خراب کنید ، پس باید به آن توجه کرد. هالی هیوز ، یک مسکن در آستین ، تگزاس. در بسیاری از مواقع ، خانه های منسوخ از نظر عملکردی بیشتر از حد معمول محله در بازار می مانند - این بدان معناست که خریدار در مکانی عالی برای مذاکره است. با این حال ، از مسائل بزرگ غیرقابل علاج مانند خانه هایی با پایه های بد و سایر ویژگی های قدیمی مدرسه مانند سیستم های سپتیک خودداری کنید.
هیوز می افزاید: اگر مسئله خیلی بزرگ باشد ، بانک ها به آن وام نمی دهند.
به عبارت دیگر ، اگر خانه ای فوق العاده از نظر عملکردی منسوخ شده باشد ، این بدان معنا نیست که نمی تواند خانه رویایی شما باشد. شما فقط باید یک عامل اضافی قبل از تصمیم نهایی در نظر بگیرید. موفق باشید!
بیشتر املاک و مستغلات می خوانید:
- چگونه من لوازم آشپزخانه درجه یک را در ارزان قیمت (و شما هم می توانید!)
- به گزارش Reddit ، بهترین توصیه برای شکار آپارتمان
- چگونه 'Fixer Upper' نحوه خرید خانه را تغییر داد
- چیز شگفت انگیزی که مردم می گویند وقتی حرکت می کنند بیشترین حسرت را می خورند
- بهترین رنگ دیوارهای اتاق نشیمن آبی ، از نظر نمایندگان املاک
ویرایش مجدد در 7 ژوئن 2019
