شما اغلب می شنوید که واژه وام مسکن دوم در هنگام تماشای فیلم یا نمایش تلویزیونی هنگامی که شخصیتی از نظر مالی از لحاظ مالی عالی نیست ، مطرح می شود. آنها مجبور شدند وام مسکن دوم را در خانه خود بگیرند ، یک شخصیت شایعه پچ پچ می کند و توضیح می دهد که چگونه دیوانگی آنها در زمان های بد سقوط کرده است. اما وام مسکن دوم با رپ بدی روبرو می شود - اگرچه خطرناک است ، اما اغلب یک ابزار عالی برای حل مشکلات مالی یا حتی پیشبرد عاقلانه هستند.
تعریف دوم وام مسکن:
قبل از اینکه در مورد وام مسکن دوم تحقیق کنیم ، بیایید با همان چیزی که در آن قرار دارد یکسان شویم. اولین وام مسکن شما یک وام است که به تأمین مالی خرید خانه کمک می کند ، بنابراین مجبور نیستید صدها هزار دلار را به طور همزمان سرمایه گذاری کنید (زیرا واقع بین باشیم: چه کسی چنین پولی دارد؟)
اما وام مسکن دوم در اصل به شما امکان می دهد از محل دارایی خانه خود وام بگیرید. ارزش خالص بخش غیر مالی از ارزش خانه شما است ، بنابراین در اصل شما پولی را که به خانه خود پرداخت کرده اید برای موارد دیگر قابل استفاده می کنید. هولدن لوئیس می گوید فرض کنید خانه شما امروز 250 هزار دلار ارزش دارد و شما 150 هزار دلار بدهکار هستید. NerdWallet متخصص وام مسکن بدهی را از ارزش خانه کم کنید و این حقوق صاحبان سهام شما است: 100000 دلار. ارزش خالص خانه شما می تواند خارج از پرداخت وام مسکن شما رشد و کاهش یابد: ارزش به دست آمده از بازار قوی املاک یا بهبودهایی که ایجاد کرده اید می تواند به افزایش حقوق صاحبان سهام تبدیل شود. با این وجود ، اگر ارزش خانه شما کاهش یابد یا بازار مسکن سقوط کند ، می توانید حقوق صاحبان سهام را از دست بدهید.
با این حال ، شما همیشه نمی توانید تمام دارایی خود را در خانه خود بیرون بیاورید: بیشتر وام دهندگان حقوق صاحب خانه می خواهند کل بدهی (برای هر دو وام مسکن) را تا 80 درصد ارزش خانه یا گاهی 90 درصد نگه دارند ، لوئیس توضیح می دهد ، بنابراین در [این] مثال ، ارزش خانه 250،000 دلار است و 80 درصد آن 200،000 دلار است. اگر 150،000 دلار به عنوان وام مسکن اصلی مدیون هستید ، این مبلغ تا 50،000 دلار به شما می دهد که می توانید وام بگیرید.
درست مانند وام مسکن اول ، خانه شما به عنوان وثیقه وام مسکن دوم شما نگهداری می شود. در صورت عدم پرداخت وام مسکن ، بانک این اختیار را دارد که خانه شما را به عنوان بازپرداخت دریافت کند.
چرا وام مسکن دوم بگیرید:
خوب ، حالا که فهمیدید وام مسکن دوم چیست ، بیایید بررسی کنیم که چرا می خواهید وام مسکن داشته باشید. در برخی موارد ، ممکن است داشته باشید وام مسکن خود را با خشونت پرداخت کرد برای صرفه جویی در پرداخت سود ، و می خواهید برخی از بودجه را برای استفاده در موارد اضطراری آزاد کنید. همچنین ممکن است بخواهید یک بازسازی بزرگ برای افزایش حقوق صاحبان سهام خود انجام دهید ، اما باز هم پول لازم برای خرید آن را ندارید. در برخی موارد ، ممکن است منطقی باشد که از حقوق خانه خود برای تجمیع بدهی ها استفاده کنید (به عنوان مثال ، چندین بدهی را با نرخ سود بالا با یک وام بزرگ با نرخ بهره کمتر پرداخت کنید) ، هزینه تحصیل و یا حتی صورت حساب های بزرگ پزشکی را پرداخت کنید. برای دیگران ، افزودن وام مسکن دوم بهترین راه برای خرید خانه بدون پیش پرداخت 20 درصد است.
معنی 12:12
انواع وام مسکن دوم:
در حال حاضر ، اگر وام مسکن اول و دوم به اندازه کافی گیج کننده نبود ، در واقع دو نوع وام مسکن دوم غالب وجود دارد: وام با ارزش ویژه مسکن و خط اعتباری برای حقوق صاحب خانه (HELOC). بیایید در مورد تفاوتها صحبت کنیم:
وام حقوق صاحب خانه:
وام حقوق صاحبان خانه یک وام یک بار است که مبلغ یکپارچه ای از پول را برای شما فراهم می کند که می توانید برای هر چیزی که می خواهید استفاده کنید. با این نوع وام ، به تدریج وام را در طول زمان بازپرداخت می کنید. وام های صاحب منزل به طور معمول دارای نرخ بهره ثابت و مدت وام هستند و شما مبلغ یکسانی را ماهانه پرداخت می کنید. در اصل ، آنها دقیقاً مانند اولین وام مسکن شما عمل می کنند ، اما معمولاً نرخ بهره بالاتری نسبت به اولین وام مسکن شما دارند ، زیرا شما ریسک بیشتری را برای تامین مالی خانه خود اضافه می کنید ، پاتریک بویاگی ، مدیر عامل شرکت rategravity.com ، می گوید.
خط اعتباری حقوق صاحبان خانه:
خط اعتباری حقوق صاحبان خانه (HELOC) ، خب ، حقوق صاحب خانه شما به خط اعتباری تبدیل شده است. وام دهنده شما هر کسی باشد حداکثر سقف استقراض را تعیین می کند و شما می توانید هر زمان که بخواهید وام بگیرید تا به حداکثر برسید. شما همچنین می توانید یک HELOC داشته باشید و هرگز از آن استفاده نکنید ، اما در صورت نیاز به آن وجود دارد. به همین دلیل است که خطوط اعتباری اغلب با کارت های اعتباری مقایسه می شوند - و معمولاً نرخ بهره پایین تری نسبت به پلاستیک شما دارند. آنها همچنین مانند وام حقوق صاحبان خانه مستهلک نمی شوند. با این حال ، HELOC دارای نرخ های قابل تنظیم است ، بنابراین پرداخت های ماهانه بسته به نرخ ذخیره فدرال می تواند افزایش یا کاهش یابد.
اکنون که فهمیده اید HELOC چیست ، در اینجا دودلی وجود دارد: اگر به پرداخت وام مسکن خود بسیار نزدیک هستید و می خواهید سود بیشتری از آن کسر کنید (اگر به یاد داشته باشید ، از آنجا که وام مسکن استهلاک می شود ، سود بیشتری در قبال خود پرداخت می کنید. 30 سال) می توانید وام مسکن دوم را به شکل HELOC بگیرید ، وام مسکن خود را پرداخت کنید و سپس از HELOC خود به عنوان اولین وام مسکن خود استفاده کنید و آن سود را کسر کنید. (اگر با این مفهوم گیج شده اید ، احتمالاً هنوز آمادگی انجام آن را ندارید.)
وام مسکن دوم برای خریداران مسکن برای اولین بار ، و یا وام های مشکی:
خوب ، خوب ، خوب ، بنابراین اگرچه ممکن است گیج کننده باشد ، در اینجا آنچه ممکن است در مورد شما صدق کند ، وجود دارد: اگرچه به نظر غیر منطقی می آید ، اما صاحبان خانه های قدیمی که به دنبال استفاده از حقوق صاحبان سهام هستند تنها افرادی نیستند که وام مسکن دوم دارند. خریداران خانه برای اولین بار ممکن است تصمیم بگیرند که دو وام مسکن را به طور همزمان بگیرند در صورتی که نتوانند 20٪ پیش پرداخت را بدون استفاده از PMI بپردازند. اینها اغلب به عنوان وام های قلبی نامیده می شوند. اینها معمولاً به عنوان وام 80/10/10 یا 80/5/15 اعطا می شوند. این بدان معناست که آنها 80 درصد از مبلغ خانه خود را در اولین وام مسکن با یک نرخ ثابت ، 10 یا 5 درصد از ارزش خانه خود را در وام مسکن دوم با نرخ ثابتی بالاتر و بالاتر وام می گیرند و 10 یا 15 درصد از حقوق خود را از طریق آن تامین می کنند. پیش پرداخت
در برخی موارد ، این می تواند به عنوان بهترین گزینه مالی برای برخی از افراد مفید واقع شود. از آنجایی که بانک ها وام های بیش از 80 درصد از ارزش مسکن را وام هایی با ریسک بیشتر می دانند ، اغلب آنها دارای نرخ بهره بالاتری هستند و برخلاف وام هایی که 20 درصد پیش پرداخت یا بالاتر دارند ، نیاز به PMI دارند. وام مسکن دوم می تواند با کاهش این وام بزرگ به کاهش این نرخ بهره و خلاص شدن از شر PMI کمک کند: به جای وام گرفتن پول زیاد با سود بسیار بالا ، برخی از افراد اولین وام مسکن را با توجه به مبلغ وام دریافت می کنند (چه آژانس هایی مانند Fannie Mae و Freddie Mac set) و سپس وام مسکن دوم برای پوشش هزینه های باقی مانده وام. بویاگی می گوید که پرداختهای ترکیبی کمتر از یک وام با بیمه وام مسکن نیست. علاوه بر این ، در حال حاضر ، سود وام دوم شما از مالیات کسر می شود (مشروط به محدودیت های کسر سود) ، اما پرداخت بیمه وام مسکن چنین نیست.
خطرات:
وقتی نوبت به فرایند وام مسکن دوم می رسد - صرف نظر از این که از آن برای چه چیزی استفاده می کنید - بسیار مهم است که به خاطر داشته باشید که شما به معنای واقعی کلمه خانه خود را در معرض خطر قرار می دهید. علاوه بر این ، به خاطر داشته باشید که باید هزینه های متعددی برای ارزیابی ، چک های اعتباری و غیره بپردازید. اگر واقعاً نگران هستید که نتوانید وام مسکن دوم را پرداخت کنید ، این وام مناسب شما نیست. به
علاوه بر این ، به این فکر کنید که چرا یکی را می خواهید. اگر می خواهید تسلا جدید بخرید ، احتمالاً وام مسکن دوم راهی نیست. در عوض ، آنها بهتر است به جای ایجاد مشکلات مالی جدید ، برای بهبود وضعیت مالی (ادغام بدهی یا بهبود حقوق صاحبان سهام) استفاده شوند.
و البته ، تصمیمات مالی خود را بر اساس این مقاله قرار ندهید: بهترین توصیه در مورد اینکه آیا وام مسکن دوم برای شما مناسب است ، صحبت با یک افسر وام معتبر است. در حالی که ما می خواهیم تمام اطلاعاتی را که می توانیم به شما ارائه دهیم ، نظر حرفه ای آنها بیشترین اهمیت را دارد. همچنین اگر قبل از گرفتن وام مسکن دوم (یا قصد برداشتن آن) دارید ، قبل از شروع کسورات ، با تهیه کننده مالیات خود صحبت کنید.
در پایان روز ، وام مسکن دوم می تواند گزینه ای ایده آل برای برخی از افراد باشد. فقط مطمئن شوید که قبل از امضای خط نقطه ای ، یک تصمیم حساب شده ، تحصیل کرده و حرفه ای دارید.
