شما می دانید که می خواهید خانه بخرید - فقط مطمئن نیستید از کجا شروع کنید. و جای تعجب نیست: خرید اولین خانه شما می تواند یک فرایند طولانی و ترسناک باشد ، پر از چیزهای ناخالص مانند ریاضی ، اسناد حقوقی و رقابت سخت. اما نگران نباشید: خریداران اولین بار مانند شما همیشه این کار را انجام می دهند ، و ما شما را در این فرایند راهنمایی می کنیم.
اول ، باید مطمئن شوید که از نظر احساسی و مالی آماده خرید خانه هستید. امیدوارم چند سال گذشته را صرف گذراندن از شرایط مالی مناسب کرده باشید - این بدان معناست که درآمد ثابتی کسب کنید ، پس انداز خود را پس انداز کنید و اعتبار خود را ارتقا دهید تا بتوانید واجد شرایط وام مسکن شوید.
دیدن یک فرشته به چه معناست
جستجو
وارد شدن به خانه های باز قبل از اینکه به طور رسمی آماده خرید شوید ، هیچ ضرری ندارد ، فقط برای اینکه بازار را بفهمید و آنچه را دوست دارید و دوست ندارید. اما هنگامی که مسائل مالی خود را به هم نزدیک کردید ، وقت آن است که به طور جدی شروع کنید.
ماری پرستی ، مالک/کارگزار در می گوید ، اگر اجاره می دهید ، جستجوی خود را حدود شش ماه قبل از پایان مدت اجاره خود شروع کنید. گروه پرستی در نیوتن ، ماساچوست. برای خریدار مسکن معمولی ، دو تا سه ماه طول می کشد تا ملکی را بیابید و هنگامی که پیشنهادی را ارائه می دهید ، شش تا هشت هفته دیگر است. با این حال ، در بازارهای با رقابت زیاد و موجودی کمی ، جستجو حتی بیشتر طول می کشد.
ایده خوبی است که با اولین کلاس خریدار خانه شروع کنید ، که شما را با این روند و همچنین برخی از متخصصان معتبر املاک در منطقه شما آشنا می کند. پرستی می گوید ، قطعاً برای یادگیری بیشتر تا حد امکان کلاس اولی خریدار خانه را در نظر بگیرید ، بنابراین این به همان اندازه ترسناک نیست. تکمیل چنین کلاسی اغلب به هر حال الزام برنامه های وام خرید خانه اول است ، بنابراین خوب است که این را زودتر زیر نظر بگیرید.
در همین زمان ، شما می خواهید مونتاژ تیم املاک خود را شروع کنید ، با نماینده خریدار و وام دهنده وام شروع کنید. (بعداً ، شما به یک وکیل املاک ، بازرس خانه و نماینده بیمه نیز احتیاج دارید.) از اطراف بپرسید ، نظرات مسکن را در Zillow یا Trulia بخوانید یا ببینید آیا مربی کلاس شما توصیه هایی برای نماینده خریدار دارد. اگر از مسکن خود خوشتان آمده و به آن اعتماد دارید ، آنها به طور کلی می توانند شما را به سمت سایر مزایای محلی که در گذشته با آنها کار کرده اند ، از افسران وام گرفته تا نمایندگان بیمه سوق دهند.
قوانین ایالتی متفاوت است ، اما نماینده خریدار منافع شما را در سرتاسر جستجوی منزل شما نمایندگی می کند و از طرف شما مذاکره می کند و به طور کلی هنگام خرید خانه (که به طور مستقیم آنها را پرداخت نمی کنید) از فروشنده کمیسیون دریافت می کند. شخصی را انتخاب کنید که درک عمیقی از بازار محلی داشته باشد - و به او اعتماد دارید که مراقب شما باشد.
با یک مشاوره مختصر با نماینده خود شروع کنید تا در همان صفحه باشید - آنها باید بدانند که شما به دنبال چه چیزی هستید. پرستی به خریداران جدید خود تکلیف می دهد و به آنها دستور می دهد لیستی از پنج مورد ضروری خود را تهیه کنند-ویژگی های غیرقابل مذاکره که یک خانه باید به طور کامل داشته باشد ، که ممکن است از هوای مرکزی تا شهر یا مکان خاصی متغیر باشد-و سپس اولویت بندی آنها او می گوید که اگر ملکی را با شخص دیگری خریداری می کنید ، باید همان کار را جداگانه انجام دهند ، و سپس هر دوی شما باید دور هم جمع شده و آن لیست را در یک لیست اولویتی ترکیب کنید. انجام این کار هفته ها و هفته ها طول می کشد.
سپس ، پرستی به آنها می گوید که لیست های فهرست بندی شده از پنج مورد اصلی لیست خواسته های خود را نیز تهیه کنید-و این دو لیست را با هم ادغام کنید. مگر اینکه همبستگی قابل توجهی بین شما دو نفر وجود داشته باشد ، این لیست اغلب شامل ترکیبی از موارد ضروری از اولین جفت لیست ها خواهد بود. اما هر ویژگی که می توانید روی آن انعطاف پذیر باشید ، خانه های بالقوه بیشتری را باز می کند - و محدوده قیمت.
پرستی می گوید که فهرست بندی این معیارها به شما کمک می کند تا بر آنچه واقعاً برای شما اهمیت دارد هنگام تماشای خانه تمرکز کنید. اگر مردم فقط شروع به دیدن خانه ها کنند و این لیست آماده را نداشته باشند ، وارد می شوند و اگر آشپزخانه زیبایی داشته باشد ناگهان فکر می کنند عالی است. او می گوید که آنها به لوازم آرایشی نگاه می کنند و این باید یکی از آخرین مواردی باشد که باید روی آن تمرکز کنید.
ابتدا ، ببینید آیا معیارهای شما را برآورده می کند ، چه چیزی برای شما مهم است. دوم ، جنبه های ساختاری - قدمت کوره ، سقف ، پنجره ها - قبل از شروع به بررسی اینکه آیا دارای ماشین ظرفشویی از جنس استنلس استیل است ، پرستی می گوید. زیرا به عنوان صاحب خانه ، می توانید در هر زمان داخل خانه یا آپارتمان خود را کاملاً تغییر دهید. شما صاحب آن هستید و همیشه می توانید با گذشت زمان آن را برطرف کنید. اما نمی توانید خانه ای بردارید و آن را از یک خیابان شلوغ دور کنید.
صرفه جویی آن را سنجاق کنید مشاهده تصاویر بیشتر (اعتبار تصویر: کریگ کلمن)
دریافت پیش تأیید
شما همچنین باید قبل از شروع به بازدید از خانه ها ، وام مسکن را دریافت کنید. به عنوان یک چیز ، اگر خانه رویایی خود را بلافاصله پیدا کنید ، ممکن است هنگام تأمین مالی ، از دست بدهید. اما همچنین انتظارات واقع بینانه ای در مورد آنچه که می توانید بپردازید به شما می دهد. من معمولاً به شما پیشنهاد می کنم این کار را زود انجام دهید ، زیرا وقتی خریداری بالاخره نزد وام دهنده می رود و درخواست پیش تأیید می کند ، شگفت آور و ناراحت کننده است و متوجه می شوند امتیاز اعتباری آنها کمتر از آن چیزی است که فکر می کردند یا قدرت خرید ندارند. پرستی می گوید آنها نیاز دارند.
چند وام دهنده مختلف و محصولات وام مسکن را به صورت آنلاین مقایسه کنید ، از جمله آنهایی که اتحادیه های اعتباری محلی ارائه می دهند در صورت واجد شرایط بودن و وام های کم پیش پرداخت و اولین بار خریداران خانه که توسط آژانس مالی مسکن ایالت شما به
برای درخواست وام مسکن خود باید اسناد پرداخت ، اظهارنامه مالیاتی و سایر اسناد مالی را جمع آوری کنید. این موارد را در طول جستجوی خانه خود در یک پوشه نگه دارید ، زیرا هنگام نهایی شدن وام مسکن خود (یا اگر پیش تأیید 90 روزه شما منقضی شود) باید آنها را دوباره ارائه دهید.
با یک نماینده خریدار در کنار شما و یک نامه پیش تأیید در دست ، اکنون آماده هستید تا لیست خانه ها را جستجو کرده و زمین خانه رویایی خود را جستجو کنید-و اگر آن را پیدا کردید پیشنهاد دهید.
پیشنهاد
هنگامی که خانه مناسب را پیدا کردید ، نماینده شما در نوشتن و ارائه پیشنهاد به شما کمک می کند. یک نماینده خریدار خوب سعی می کند جزئیاتی در مورد فروشنده بدست آورد که ممکن است شانس شما را افزایش دهد (و تعیین کند آیا باید نامه شخصی ارسال کنید و همچنین بازار محلی را به خوبی می شناسد تا اطمینان حاصل شود که پیشنهاد شما رقابتی است.
پرستی می گوید وظیفه نماینده شما این است که انگیزه فروشنده را بفهمد ، آیا پیشنهادات دیگری وجود دارد یا چه چیزی برای فروشنده هنگام بررسی پیشنهادات مهم است. با استفاده از این اطلاعات ، ممکن است بتوانید پیشنهاد خود را با روشهای کوچک جذاب تر کنید. در بسیاری از موارد ، آنها یاد می گیرند که پول مهم است ، اما این تنها چیز نیست. شاید برای آنها واقعا مهم باشد که در یک روز خاص تعطیل شوند.
شما معمولاً باید سپرده ای را با پیشنهاد خود ، به نام بیعانه ، که ممکن است 1000 تا 10000 دلار یا بیشتر باشد. اگر پیشنهاد شما پذیرفته شود ، این مبلغ روی قیمت خرید اعمال می شود و در غیر اینصورت به شما بازگردانده می شود - اما اگر در نهایت شرایط پیشنهادی پذیرفته شده را نقض کنید ، دیگر وجود ندارد.
صرفه جویی آن را سنجاق کنید مشاهده تصاویر بیشتر (اعتبار تصویر: Marisa Vitale)
منتظر باشید و نگران باشید
آن را از من بگیرید ، پیشنهاد دادن جرات زیادی می طلبد: شما متعهد هستید که صدها هزار دلار بپردازید ، بنابراین واقعاً باید این مکان را دوست داشته باشید - شاید دوست داشته باشید. در عین حال ، این امکان وجود دارد که پیشنهاد شما رد شود. ما عاشق شد و در مدت یک سال قبل از آنکه پیشنهاد چهارم ما بالاخره پذیرفته شد ، سه خانه را پیشنهاد داد. هر رد کردن ویرانگر بود
جودی الکساندر ، مسکن با گروه هیگینز در لکسینگتون ، ماساچوست ، گفت که برخی از خریداران وی 10 یا بیشتر پیش از آنکه سرانجام موفق شوند ، از فروش برتری برخوردار بوده اند - هر یک ناامیدی طاقت فرسای خود را دارند. او گفت که این عذاب آور است. بزرگترین بخش [این شغل] مددکار اجتماعی است. این همه املاک نیست
سارا کوروال ، که در سال 2016 خانه ای با همسرش اسکات خریداری کرد ، می گوید در این زمان است که همه چیز واقعا استرس زا است. بسیاری از قطعات متحرک وجود داشت که بلافاصله پس از ارائه پیشنهاد ما شروع به کار کردند. او گفت که این یک گردباد بود. همچنین اتفاق افتاد که هفته ای که برای تعطیلات می رفتیم این پیشنهاد پذیرفته شد و بنابراین مجبور شدیم از یک پارک ملی با سرویس دهی ضعیف به تجارت بپردازیم. تلاش برای دستور فوری در آزمایش رادون هنگامی که نمی توانید صدای طرف مقابل را بشنوید ، به فشار خون شما کمک نمی کند.
بازرسی خانه
در شرایط عادی بازار ، پیشنهاد شما باید شامل یک اتفاق احتمالی باشد که به شما اجازه می دهد ظرف یک هفته یا بیشتر از پیشنهاد پذیرفته شده ، بازرسی خانه را انجام دهید. این امر به شما این امکان را می دهد که از خرید عقب نشینی کنید یا در مورد قیمت مجددا مذاکره کنید اگر بازرسی خانه مشکلات نامعلومی را پیدا کند.
خورخه کولون ، مدیر برنامه در ، می گوید که یک بازرس خانه وضعیت ساختاری و مکانیکی خانه را بررسی می کند مربیان خرید خانه ، برنامه ای از سازمان غیر انتفاعی Allston-Brighton Corp. در بوستون.
آنها همه چیز را نمی دانند ، اما یک بازرس خانه به طور کلی می تواند شما را در مورد مشکلات آشکار یا نقاط مشکل احتمالی که ممکن است نیاز به نگاه دقیق تر از یک متخصص ، مانند بازرس آفات یا مهندس سازه داشته باشد ، هشدار دهد. یک بازرسی به طور متوسط حدود 300 تا 500 دلار ، و باید چند ساعت طول بکشد. اگر می توانید ، ایده خوبی است که برای آگاهی از خانه ، بازرس را زیر سایه قرار دهید.
به عنوان مثال ، اگر یک سیستم گرمایش یا سقف در آینده نزدیک نیاز به تعویض داشته باشد ، بازرس خانه به شما می گوید که هر دو می توانند تعمیرات پرهزینه ای باشند. در صورت احتمالی بازرسی ، می توانید از گزارش بازرس برای تصمیم گیری در مورد مذاکره مجدد یا حتی خروج از معامله بدون از دست دادن سپرده خود استفاده کنید. با این حال ، آنچه بازرس خانه نمی تواند به شما بگوید این است که آیا باید خانه بخرید یا خیر ، کولون می افزاید. این به خریدار بستگی دارد.
10 10 شماره فرشته
در بازار داغ ، خریداران برای اولین بار می توانند برای پیگیری خریداران نقدی با مشکل روبرو شوند و ممکن است تحت فشار قرار گیرند تا از پیش بینی های خود مانند پیشنهاد احتمالی بازرسی منزل صرف نظر کنند. اسکندر به من گفت که فکر می کنم برای انجام این کار باید یک کابوی واقعی باشی ، منظورم این است. اما از طرف دیگر ، اگر می خواهید در حال اجرا باشید ، فروشندگان معمولاً نمی خواهند در صورت وجود چندین پیشنهاد ، پیشنهاد با احتمالی بازرسی را قبول کنند.
الکساندر یکی از راه هایی که در بازارهای رقابتی پیشنهاد می کند این است که در بازرسی خانه بین خانه باز و زمانی که همه پیشنهادات به پایان می رسد ، معمولاً چند روز بعد عمل کند. راه دیگر این است که قبل از به پایان رساندن پیشنهاد ، به خانه بازگردید و بار دوم را ببینید و این بار با یک پیمانکار یا دوست آگاه که در این زمینه فعالیت می کند ، می تواند گرمایش ، برق ، لوله کشی ، سیستم های اصلی سیستم را اندازه گیری کند. او گفت ، خانه
کولون از چشم پوشی از احتمالی بازرسی خود هشدار می دهد ، مگر آنکه وسایلی برای پوشش هرگونه تعمیرات غیر منتظره داشته باشید. او گفت هنگام نوشتن یک پیشنهاد ، مطمئن شوید که شرایط و ضوابط ذکر شده برای شما واقعی است. اجازه ندهید رقابت بازار شما را مجبور به تصمیم گیری احساسی کند.
قرارداد خرید و فروش
پس از بازرسی خانه و پس از هر گونه مذاکره مجدد ، هر دو طرف آماده ادامه کار هستند ، زمان امضای قرارداد نهایی است که اغلب به آن قرارداد خرید و فروش (P&S). در این صورت قیمت نهایی خرید ، تاریخ بسته شدن و سایر جزئیات قانونی در مورد فروش مشخص می شود. ممکن است شامل موارد احتمالی اضافی باشد که از شما یا فروشنده محافظت می کند: به عنوان مثال ، احتمالی وام مسکن به شما این امکان را می دهد که در صورت عدم تأمین مالی ، عقب نشینی کنید.
درخواست نهایی وام مسکن را ارائه دهید و برای بیمه صاحبخانه خرید کنید
پس از امضای P&S ، زمان آن رسیده است که منابع مالی خود را نهایی کنید. شما یک درخواست نهایی وام مسکن - تجدید تقاضای قبلی خود ، با اسکناس حقوق و صورت های بانکی جدید - برای پذیره نویسی دقیق تر ارائه می دهید. در این مدت اعتبار خود را در حالت قفل نگه دارید ، زیرا نمی خواهید یک کارت اعتباری ناگهانی باعث کاهش امتیاز اعتباری شما و بهم ریختن درخواست وام مسکن شما شود.
تقریباً در این زمان ، وام دهنده شما معمولاً یک ارزیاب برای ارزیابی ارزش ملک استخدام می کند. این هزینه خواهد داشت حدود 300 تا 400 دلار ، اگرچه می تواند در هزینه های پایانی شما جمع شود. اگر بیش از قیمت پیشنهادی پیشنهاد دهید ، این ممکن است کمی اعصاب خرد کننده باشد ، زیرا شما نیاز به ارزیابی دارید تا نزدیک یا بالاتر از قیمت خرید مورد توافق قرار بگیرید-وام دهنده نمی خواهد پول بیشتری از محل مورد نظر شما به شما بدهد.
اکنون که با ارقام نهایی کار می کنید ، اغلب این نقطه ای است که خریداران تصمیم می گیرند نرخ بهره را برای 30 یا 45 روز قفل کنند - به اندازه کافی برای نگه داشتن تمام اعداد در سررسید شما. (با این حال ، شما می توانید نرخ را در هر نقطه از این روند قفل کنید - ممکن است مامور وام شما بتواند در این زمینه به شما توصیه کند.) وام دهنده شما همچنین باید بتواند ارزیابی دقیقی از هزینه های بسته شدن و هرگونه بیمه به شما ارائه دهد. یا مالیات بر دارایی که باید هنگام بسته شدن پیش پرداخت کنید (برای سال آینده).
در مورد بیمه صاحبان خانه ، قبل از اینکه بتوانید خانه خود را ببندید ، باید برخی از آنها را دریافت کنید - بانک قصد ندارد صدها هزار دلار به شما بدهد بدون تأیید اینکه سرمایه گذاری آن بیمه شده است. املاک شما ممکن است بتواند نمایندگی بیمه محلی را به شما توصیه کند ، یا اگر از بیمه اتومبیل خود راضی هستید ، می توانید از آنها در مورد تجمیع بیمه نامه های خودرو و صاحبان خانه خود برای تخفیف سوال کنید. در صورت شک ، به دنبال یک نماینده مستقل باشید که بتواند بهترین نرخ ها و پوشش را از طرف شما خریداری کند.
بسته شدن
درست قبل از بسته شدن ، فرصتی برای انجام آخرین بازدید از خانه خواهید داشت ، تا مطمئن شوید که خانه شما خالی ، تمیز و کم و بیش سالم است-همان خانه ای که خرید آن را پذیرفتید. ممکن است تنش ها در این مرحله بالا باشد ، اما هیچ یک از طرفین نمی خواهند این توافق در حال حاضر به نتیجه نرسد ، بنابراین امیدوارم هرگونه جزئیات مربوط به جمع آوری اطلاعات قابل حل باشد. (فروشنده ما سعی کرد مبلمان بزرگ و زشتی را پشت سر بگذارد - ما آن را نداشتیم.)
مراحل بسته شدن متفاوت است ، اما به طور کلی شما با فروشنده ، مسکن و وکلا ملاقات می کنید تا سند را امضا کنند - و جان هنکاک خود را به حدود صد فرم حقوقی دیگر اضافه کنید. نماینده یا وکیل شما می تواند هر چیزی را که درک نمی کنید توضیح دهد - پرسیدن س okال اشکالی ندارد. به هر حال ، این یک معامله بسیار بزرگ است.
صرفه جویی آن را سنجاق کنید مشاهده تصاویر بیشتر (اعتبار تصویر: دیانا لیانگ)
و در پایان ، voila! شما کلید خانه جدید خود را دریافت خواهید کرد. تبریک می گویم!
