اتفاق بیفتد: هر آنچه برای دریافت وام مسکن باید بدانید

مگر اینکه شما یک مادرخوانده پری یا نیم میلیون خنک نشسته باشید ، اگر می خواهید خانه بخرید ، احتمالاً به وام مسکن نیاز خواهید داشت. در اینجا نحوه واجد شرایط بودن و انتخاب وام مسکن و انتظارات شما در طول این فرآیند وجود دارد.

زود شروع کنید

بیایید با شما روبرو شویم: شما می توانید به هر تعداد خانه باز که می خواهید بروید ، اما نمی توانید بدون وام مسکن یکی را خریداری کنید. بنابراین قبل از شروع شکار خانه ، توپ را زودتر بچرخانید و از قبل تأیید شوید.

نیک بسر ، مدیر مسکن و توسعه اجتماعی در سازمان غیرانتفاعی می گوید توصیه من این است که همیشه قبل از جستجوی خانه رویایی خود ، پیش تأیید شوید. راه حل های مالی Guidewell به هیچ وقت خوب نیست که عاشق یک ملک شوید فقط برای اینکه دریابید که نمی توانید با آن قیمت خاص واجد شرایط آن شوید. بسر می گوید که مراحل پیش تصویب نباید بیش از یک یا دو روز به طول انجامد و توسط یک متخصص وام دهنده معتبر انجام شود. به طور کلی 90 روز اعتبار دارد ، در این صورت در صورت لزوم می توانید روند را تکرار کنید.

(توجه داشته باشید که شما همچنین می توانید توسط یک وام دهنده پیش شرط بندی کنید. این یک برآورد ضعیف از آنچه که می توانید بر اساس اطلاعات مالی ارائه شده و یک چک اعتباری نرم ارائه دهید ، است. پیش احراز صلاحیت یک فرآیند ساده تر و سریعتر است ، زیرا نیازی به اسناد مالی خود را ارائه دهید. اما به همان دلیل ، این نیز تا حد زیادی بی معنی است و به این معنی نیست که برای تأمین مالی تأیید شده اید. این به سادگی یک راه خوب برای برآورد میزان وام مسکن است که ممکن است واجد شرایط باشید.)

اماده ای؟

اما قبل از درخواست وام مسکن ، مطمئن شوید که کار مالی خود را با هم انجام داده اید: شما می خواهید بهترین قدم خود را برای واجد شرایط بودن با بهترین نرخ - یا اصلاً - بگذارید.

تام گلیسون ، مدیر اجرایی سابق ، می گوید به نحوه مدیریت اعتبار خود توجه کنید مسکن انبوه ، نهاد غیرانتفاعی تامین مالی مسکن در ماساچوست. اگر در مورد اعتبار فروشگاه یا وام دانشجویی یا اعتبار خودرو معوق هستید ، باید به این مسائل رسیدگی کنید. در غیر این صورت ، او می گوید ، شما فقط رد می شوید.

ماری پرستی ، مالک/کارگزار در می گوید ، شما باید به جایی برسید که سه سال متوالی درآمد ثابت داشته باشید. گروه پرستی در نیوتن ، ماساچوست بانکها همچنین می خواهند هنگام درخواست وام مسکن ، اندکی از ذخایر نقدی خود را مشاهده کنند. وام دهندگان دوست دارند بدانند شما نه تنها پول پیش پرداخت دارید ، بلکه پول کافی برای پرداخت وام مسکن در صورت از دست دادن شغل پس از خرید خانه دارید. آنها دوست دارند سه تا شش ماه هزینه ببینند. این الزامی نیست که حجم عظیمی از پول نقد در حساب پس انداز شما باشد - این می تواند مانده حسابهای بازنشستگی را که امیدوارم مجبور به لمس آن نباشید ، مانند 401 (k) یا IRA ، شامل شود.

در همین حال ، اگر اعتبار شما عالی باشد و بدهی زیادی را تحمل نکنید ، واجد شرایط دریافت نرخ وام مسکن بهتر خواهید شد. بسر می گوید ، برای دریافت کمترین نرخ ، نمرات اعتباری باید در دهه 700 باشد و نسبت بدهی به درآمد وام گیرنده باید حدود 36 درصد باشد. این بدان معناست که کل بدهی های ماهانه شما-از جمله پرداخت وام دانشجویی ، وام خودرو ، حداقل کارت اعتباری و وام مسکنی که می خواهید دریافت کنید-نباید از 36 درصد درآمد ماهانه قبل از مالیات شما تجاوز کند.

با این حال ، Beser می افزاید ، بسیاری از وام دهندگان دارای وام مسکن هستند که می تواند امتیازهای کمتری را به دست آورد.

به طور کلی ، هرچه امتیاز اعتباری شما بدتر باشد ، نرخ بهره بالاتر است ، و Beser می گوید - و نرخ بهره بالاتر ، پرداخت وام مسکن بیشتر است. این مهم است ، زیرا اندازه پرداخت ماهانه شما می تواند اندازه خانه ای را که می توانید خریداری کنید محدود کند. او می گوید حتی ممکن است به تصمیم گیری در مورد جامعه ای که خانواده شما می توانند زندگی کنند ، کمک کند.

فرشته شماره 1212 به معنی

اگر به یک تکان سریع اعتباری نیاز دارید ، بازپرداخت موجودی کارت اعتباری است یکی از فوری ترین عوامل افزایش اعتبار دور و بر. دلیل این امر این است که تقریباً یک سوم امتیاز اعتباری شما با استفاده از اعتبار یا میزان محدودیت اعتباری موجود شما به پایان رسیده است. بازپرداخت موجودی ها همچنین می تواند نسبت بدهی به درآمد شما را به سطح قابل قبولی برساند.

(اعتبار تصویر: Nasozi Kakembo)

وام گیرنده پیدا کنید (و به دنبال برنامه های خریدار خانه اول باشید)

انواع مختلفی از وام دهندگان وام مسکن وجود دارد ، از بانک محلات یا اتحادیه اعتباری شما گرفته تا بانک های آنلاین تا وام دهندگان غیر بانکی. در حالی که بانک شما ممکن است وام مسکن ارائه دهد ، اطمینان حاصل کنید که نرخ ها و شرایط سایر وام دهندگان را نیز مقایسه کنید ، زیرا ممکن است بانک های مصرف کننده رقابتی نباشند-مخصوصاً برای خریداران اولین بار. به طور خاص ، اولین برنامه های خرید خانه که توسط دولت شما پشتیبانی می شود را بررسی کنید مقام مالی مسکن یا در اتحادیه های اعتباری محلی.

سارا کوروال ، که در سال 2016 با شوهرش اسکات در بوستون خانه خریداری کرد ، از برنامه خرید خانه برای اولین بار استفاده کرد که از طریق اتحادیه اعتباری ارائه شد. ما مجموعه ای از گزینه های مختلف را بررسی کردیم ، از جمله سه اتحادیه اعتباری مختلف و گزینه های تامین مالی از طریق یک افسر وام. در پایان ، اتحادیه های اعتباری همه برنامه های واقعا قوی با نرخ های عالی را ارائه دادند ، بنابراین ما با یکی از آنها رفتیم.

برای خریدار خانه ای که برای اولین بار خرید می شود ، اغلب می توان با 20٪ پیش پرداخت معمولی مشکل داشت: شما خانه ای برای نقد کردن ندارید و شاید خیلی درگیر مبارزه با وام های دانشجویی یا پرداخت آن بوده اید. اجاره بها تا سقف 40،000 دلار یا بیشتر به صورت نقدی پس انداز می شود. با این حال ، می توانید از تعدادی از برنامه های وام طراحی شده برای افراد در موقعیت خود استفاده کنید.

444 به معنی اعداد فرشته چیست؟

بسر می گوید محصولات وام مسکن که شامل پیش پرداخت تا 3 درصد می شود ، در حال حاضر برای کمک به جوامع کم درآمد و متوسط ​​و جوانان در دستیابی به مالکیت خانه ارائه می شود. برنامه های قرض الحسنه فدرال مانند FHA ، VA و Fannie Mae’s Homeready Mortgage قفل شدن در وام مسکن را بدون پیش پرداخت قابل توجهی آسان می کند. در واقع ، وام های پشتیبانی شده توسط اداره مسکن فدرال (FHA) برای خریداران با نمرات اعتباری تا 580 ، در حالی که وام های VA به اعضای نظامی و جانبازان وظیفه فعال اجازه دهید تا خانه ای را بدون هیچ گونه پیش پرداخت تامین کنند.

Beser می گوید وام دهندگان منطقه خود را که این برنامه ها را ارائه می دهند یا برنامه های خریدار خود را برای اولین بار بررسی کنید. وی می افزاید: همچنین در مورد برنامه های تشویقی ایالتی و محلی که ممکن است پیش پرداخت یا نرخ بهره شما را کاهش دهد ، س askال کنید. برخی از ایالت ها یا شهرها حتی به شرطی که سالها در خانه بمانند ، از خریداران اولین خرید سخاوتمندانه مانند کمک هزینه پیش پرداخت را ارائه می دهند.

به منظور واجد شرایط بودن برای این برنامه ها ، به طور کلی باید یک کلاس خریدار خانه اول را در یک سازمان غیرانتفاعی دارای مجوز HUD ، به صورت حضوری یا آنلاین ، تکمیل کنید. با خروج از رکود اقتصادی اخیر ، ارائه دهندگان وام می دانند که ارائه پیش پرداخت کمتر با ریسک همراه است. باسر می گوید ، اما آنها آموزش مالکیت خانه را یک عامل بازدارنده قوی برای پیش فرض می دانند.

این درست است: وام گیرندگان که در کلاس خرید خانه شرکت می کنند ، بعید است بعداً با سلب حق مالکیت مواجه شوند. گلیسون می گوید که بهترین کاری که یک مصرف کننده می تواند برای خود انجام دهد این است که تحصیلات بهتری داشته باشد. و گذراندن این کلاسها ، که ما به مرور دیده ایم ، تفاوت بزرگ و بزرگی ایجاد می کند.

برداشت کاغذی

هنگامی که برای درخواست وام مسکن (از جمله پیش تأیید) آماده شدید ، باید مقدار زیادی اسناد مالی غیر الهی جمع آوری کنید. بسته به مهارت های سازمانی شما (یا فقدان آن) ، این ممکن است سخت ترین بخش فرایند خرید خانه باشد. علاوه بر پر کردن درخواست وام ، معمولاً باید موارد زیر را پیدا کرده و ارائه دهید:

• دو اظهارنامه مالیاتی اخیر و فرم W-2 شما
• اسناد پرداخت اخیر (یا سایر مدارک درآمد)
• موجودی و پرداخت ماهانه بدهی وام دانشجویی ، وام خودرو و سایر بدهی ها
• موجودی کارت اعتباری و حداقل پرداخت
• صورت حساب جاری بانکی (چک و پس انداز)
• مانده حساب سرمایه گذاری (401 هزار ، IRA ، و غیره)
• لغو چک های اجاره (اثبات پرداخت فعلی اجاره بها)

نرخ ثابت در مقابل نرخ قابل تنظیم وام مسکن (ARM)

اکثر وام های خرید خانه برای اولین بار شامل یک وام مسکن استاندارد 30 ساله با نرخ ثابت است. این جایی است که شما نرخ بهره مشخصی را برای 30 سال قفل می کنید-این کم خطرترین گزینه است زیرا پرداخت ماهانه شما تغییر نخواهد کرد. با این حال ، این تنها محصول وام مسکن نیست - دور از آن.

از طرف دیگر ، وام مسکن با نرخ قابل تنظیم دقیقاً همان چیزی است که به نظر می رسد - نرخ بهره می تواند تغییر کند. شما این موارد را به صورت ARM 5/1 یا 7/1 مشاهده خواهید کرد - این بدان معناست که نرخ برای پنج (یا هفت) سال اول ثابت است و سپس می تواند بر اساس شرایط بازار یک بار در سال پس از آن تغییر کند.

ARM کمی خطرناک است ، اما مزیتی دارد-یعنی نرخ اولیه پایین تر از وام مسکن با نرخ ثابت پایین تر است. به عنوان مثال ، فرض کنید یک وام مسکن 30 ساله با نرخ ثابت 4 درصد تبلیغ می شود. یک ARM 5/1 در همان وام دهنده ممکن است از 3.5٪ شروع شود. این می تواند به معنای پس انداز قابل ملاحظه ای در پنج سال اول باشد و به شما امکان می دهد واجد شرایط وام مسکن بزرگتر باشید. اما با توجه به اینکه نرخ های بهره از زمان رکود بزرگ در پایین ترین سطح خود قرار داشته است ، این منصفانه است که فرض کنیم در صورت عدم فروش و یا تأمین مجدد وام مسکن خود ، شش سال دیگر مبلغ بیشتری-شاید کمی بیشتر-پرداخت خواهید کرد. سپس. به همین دلیل است که بیشتر منابع خریدار مسکن شما را به سمت وام مسکن با نرخ ثابت هدایت می کند (یا حتی نیاز دارد).

درباره PMI

دلیل اینکه هر وام دهنده ای از شما می خواهد پیش پرداخت کنید - چه برای ماشین باشد یا برای خانه - این است که تا زمانی که بخش خوبی از وام را پرداخت نکنید ، آنها بیشترین ریسک مالی را بر عهده دارند. پیش پرداخت 20 درصدی تضمین می کند که حتی اگر بازار مسکن سقوط کند و ارزش خانه 10 تا 15 درصد سقوط کند ، باز هم ارزش خانه بیشتر از وام دهنده در آن است.

به همین دلیل ، اگر 20 or یا بیشتر را کنار نگذارید ، اکثر وام دهندگان از شما می خواهند بیمه وام مسکن خصوصی یا PMI (که از وام دهنده در سناریوی فوق محافظت می کند ، خریداری کنید ، نه شما).

بسته به برنامه وام ، روش های متفاوتی برای پرداخت PMI وجود دارد - برخی آن را در وام مسکن قرار می دهند ، بنابراین بیش از 30 سال با نرخ بهره کمی بیشتر تامین مالی می شود ، و زمان های دیگر ممکن است فقط 100 دلار اضافی بپردازید. یک ماه با وام مسکن خود (تا زمانی که به حقوق صاحبان سهام 20 تا 30 درصد در خانه برسید). اما حتی اگر آن را نبینید ، به هر طریقی هزینه آن را پرداخت خواهید کرد.

به گفته بیزر ، خریداران مسکن احتمالی که از محصولات وام مسکن کم هزینه برای تأمین مالی استفاده می کنند ، در صورت انتخاب گزینه 'بیمه وام مسکن با پرداخت وام' ، PMI پرداخت می کنند و یا نرخ بهره کمی بالاتر دریافت می کنند. با این اوصاف ، بسیاری از خریداران خانه برای اولین بار متوجه می شوند که وقتی همه کارها تمام شد ، پرداخت وام مسکن کمتر از مبلغی است که در حال حاضر به عنوان اجاره پرداخت می کنند.

درباره نقاط

شاید شما در مورد امتیازات وام مسکن شنیده باشید ، در این صورت احتمالاً آن وقت با خود فکر کرده اید که امتیازات به هر چیزی چه ربطی دارد؟ سوال عادلانه! در اصل ، می توانید پول بیشتری را برای کاهش نرخ بهره بلند مدت خود پرداخت کنید.

یک امتیاز عموماً 1 درصد وام مسکن است. بنابراین ، به عنوان مثال ، با وام مسکن 200،000 دلار ، ممکن است بتوانید 2،000 دلار اضافی (یک امتیاز) در پایان پرداخت کنید تا نرخ بهره خود را از 4 to به 3.5 over در طول عمر وام کاهش دهید. این مبلغ اضافی در طول 30 سال جمع می شود - ده ها هزار دلار برای شما صرفه جویی می کند و پرداخت شما هر ماه کاهش می یابد. اگر پول نقد دارید ، مطمئناً می تواند ارزشش را داشته باشد-اما خریداران برای اولین بار اغلب دارای محدودیت نقدی هستند.

هزینه های بسته شدن

صحبت از پول نقد: پیش پرداخت تنها پول اولیه ای نیست که برای دریافت وام مسکن نیاز دارید. اطمینان حاصل کنید که هزینه های بسته شدن را که برحسب ایالت متفاوت است اما متغیر است ، در نظر بگیرید به طور متوسط ​​حدود 3700 دلار ، و می تواند شامل هزینه های اصلی (هزینه بانک برای نوشتن وام) ، هزینه نقشه بردار ، امتیاز ، بیمه عنوان ، هزینه ارزیابی و وکیل و سایر هزینه های تصادفی باشد. افسر وام شما باید بتواند پیش از موعد تخمین خوبی از این هزینه ها به شما ارائه دهد. در برخی موارد ممکن است مجبور شوید فروشنده هزینه های پایانی شما را بپردازد: اساساً آنها هزینه ها را پرداخت می کنند و سپس هزینه بیشتری را برای خانه از شما می گیرند ، بنابراین درد در طول وام مسکن 30 ساله شما گسترش می یابد.

همچنین ممکن است برای بستن یک سال بیمه صاحبان خانه و مالیات بر دارایی پیش پرداخت کنید ، که به حساب سپرده سپرده می شود (به این معنی که بانک پول را نگه می دارد و آن صورت حساب ها را از طرف شما در طول سال پرداخت می کند).

آنچه شما برای آن تأیید کرده اید و آنچه می توانید برای آن هزینه کنید می تواند دو عدد متفاوت باشد

در نهایت ، به یاد داشته باشید که تنها به دلیل واجد شرایط بودن برای وام مسکن 400000 دلار به این معنی نیست که باید یک خانه 400000 دلاری بخرید. محدوده قیمت موردنظر خود را در حدود پرداخت ماهانه که برای شما راحت است تعیین کنید - و اگر این مقدار کمتر از آن چیزی است که برای آن واجد شرایط هستید ، فقط به یاد داشته باشید که در صورت نیاز واقعاً آن اتاق تکان اضافی را دارید.

پرستی می گوید ، من معمولاً برای اولین بار برای خریداران می گویم ، سعی کنید تا آنجا که می توانید بالا بروید ، اما با پرداخت این ماهانه مسکن راحت باشید. اما به یاد داشته باشید که مالکیت خانه هزینه هایی فراتر از وام مسکن دارد: بیمه ، مالیات بر دارایی ، خدمات و نگهداری می تواند به هزار دلار در سال به

بسر می گوید مصرف کننده هایی که همیشه اجاره داده اند از هزینه های مالکیت آگاه نیستند. آنها باید درک کنند که تامین مالی وام مسکن تنها اولین قدم است. پس از مهاجرت ، مالیات ، بیمه و هزینه های نگهداری نیز خواهند داشت.

پرستی می گوید ، در همان زمان ، بخشی از این پول به صورت کسر مالیات بر سود وام مسکن به شما باز می گردد. و اگر به عنوان یک خریدار جوان مطمئن هستید که در چند سال آینده در حرفه خود پیشرفت خواهید کرد ، ممکن است احساس راحتی بیشتری برای خود داشته باشید.

8888 به معنی فضیلت دورین

فقط به یاد داشته باشید: وام مسکن بی امان است و فروش خانه مانند شکستن اجاره نیست. گلیسون می گوید شما باید در مورد قیمت خانه ای که می توانید خریداری کنید واقع بین باشید. هیچ چیزی بیشتر از این که در خانه خود زیاد کنید و مطمئن نباشید که می توانید وام مسکن را پرداخت کنید ، در خانواده استرس ایجاد نمی کند. بنابراین در بودجه خود زندگی کنید و واقعاً به آن پایبند باشید.

جان گوری

مشارکت کننده

من یک موسیقی دان قدیمی هستم ، پدر نیمه وقت در خانه هستم ، و بنیانگذار وبلاگ House & Hammer ، درباره املاک و بهبود خانه. من در مورد خانه ها ، مسافرت ها و سایر ملزومات زندگی می نویسم.